Bricks avis 2026 : Faut-il investir ?
Bricks affiche 10% de rendement dès 10€ et compte 600 000 membres. La plateforme est devenue N°1 du crowdfunding immobilier français en 2025 avec 141 millions collectés. Mais derrière ces chiffres, quelle est la réalité ? J'ai analysé les documents officiels de l'AMF, les indicateurs de performance publiés par Bricks et les données sectorielles pour répondre aux questions que se posent les investisseurs.
Points clés à retenir : Bricks est une plateforme régulée (agrément PSFP depuis 2023) avec 0% de défaut définitif à ce jour. En contrepartie : historique mouvementé (mise en garde AMF 2022), 5,38% de projets en retard, et illiquidité totale pendant 18-24 mois.
Mon analyse détaillée vous aide à déterminer si cette plateforme correspond à votre profil d'investisseur et votre tolérance au risque.
Présentation de Bricks
Bricks, c'est quoi exactement ?
Une plateforme française de crowdfunding immobilier lancée en 2021 par Cédric O'Neill. Le concept : investir dans des projets immobiliers à partir de 10€ la "brick". Diplômé de l'Université de Montpellier avec une formation en management et finance, O'Neill avait déjà fondé 1001Pharmacies avant de se lancer dans l'immobilier.
La plateforme a obtenu son agrément de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) le 30 juin 2023, sous le numéro FP-2023-8 auprès de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers). Cet agrément européen permet à Bricks d'opérer dans toute l'Union européenne en conformité avec la réglementation.
Données clés
Montant total collecté : 210 millions d'euros au 15 novembre 2025.
Nombre d'investisseurs : 600 000 membres inscrits.
Ticket d'entrée : 10€ minimum. Parmi les plus accessibles du marché.
Localisation : siège social à Montpellier, au 246 rue de l'Espérou. Société par actions simplifiée (SAS).
L'équipe de Bricks
L'équipe de Bricks, dirigée par Cédric O'Neill, compte une trentaine de collaborateurs basés à Montpellier. L'équipe assure la sélection des projets, le suivi des projets immobiliers et la relation investisseurs. La capacité de l'équipe à gérer la croissance rapide (de 5,9M€ en 2023 à 141M€ en 2025) reste une question centrale dans les avis sur Bricks.
Un historique mouvementé
Mais l'histoire de la plateforme n'est pas un long fleuve tranquille.
Entre 2021 et fin 2022, le service fonctionnait avec un modèle de "royalties" (redevances) jugé par certains dans une zone grise réglementaire. Le 23 décembre 2022, l'AMF publie une mise en garde contre les plateformes proposant ce type de montage. Sans nommer Bricks, tout le monde comprend.
Résultat : arrêt brutal du modèle royalties, virage à 180 degrés vers le crowdfunding obligataire classique. Une réinvention forcée qui a posé beaucoup de questions chez les investisseurs.
Aujourd'hui, le modèle obligataire de Bricks fonctionne comme n'importe quelle plateforme de crowdfunding immobilier. Un porteur de projet soumet un projet, l'équipe l'analyse et le met en ligne, les investisseurs financent via des obligations. Selon les projets, les intérêts peuvent être versés mensuellement ou à l'échéance, avec un remboursement du capital toujours à la fin. Les frais de dossier sont prélevés auprès des porteurs de projet, sans frais directs pour l'investisseur à l'entrée.
Plus simple, plus régulé, moins "disruptif".
Données clés
Performances et indicateurs
Parlons chiffres et indicateurs de performances
La plateforme affiche des rendements bruts entre 8% et 12% selon les projets. Les rendements de Bricks se situent dans la moyenne du marché, avec des taux variant selon la durée et le type de projet.
Mais attention au piège classique : brut ≠ net.
Le rendement "net de risque" intègre les défauts (pertes en capital) et retards réels. En 2025, le TRI net de risque constaté était de 7,78% selon la plateforme. C'est bien en dessous du 10% brut moyen affiché, mais ça reste correct comparé aux placements sans risque. Les avis sur Bricks mentionnent souvent cet écart entre taux brut et taux net.
Comparaison avec le marché
Pour comparer les taux (données officielles) :
Livret A : taux de 1,7% au 1er janvier 2026 selon la Banque de France
Assurance-vie fonds euros : taux moyen de ~2,6% sur l'année 2024 selon l'ACPR
SCPI grand public : taux de 3,5% au 1er janvier 2025.
Crowdfunding immobilier moyen : taux de 7,76% net de risque en 2025.
Le service se situe donc dans la fourchette moyenne du marché en termes de taux de rendement. Pas extraordinaire, mais correct.
Croissance explosive
Les montants collectés ont explosé en 2024-2025. En 2023, Bricks finançait 5,9 millions d'euros. Fin décembre 2024 : 64,7 millions sur l'année. Puis 141,1 millions en 2025. Croissance fulgurante qui soulève des questions sur la sélection des projets et les frais de gestion associés.
En novembre 2025, la plateforme s'est imposée comme N°1 du crowdfunding immobilier en France en volume de collecte.
Un record ? Oui. Une garantie de qualité ? Pas forcément. Les avis divergent sur ce point.
Taux de retard et défauts
Les plateformes sérieuses publient leurs taux de retard. Bricks ? Pas vraiment de transparence historique avant 2023. Mais depuis l'obtention de son agrément PSFP, les choses ont changé. La plateforme publie désormais ses indicateurs de performances régulièrement.
Les chiffres officiels selon Bricks : en 2023, tout était au vert avec 0% de taux de retard. En 2024, premiers retards à 2,90% avec 2,90% en recouvrement. En 2025, ça monte à 5,38% de taux de retard et 3,85% en recouvrement. Aucun défaut définitif à ce jour sur le modèle obligataire.
C'est encourageant : 0% de défaut définitif et un taux de retard de 5,38% qui reste dans la tranche basse du secteur. La progression de 0% à 5,38% en trois ans est logique pour une plateforme qui passe de 5,9 millions à 141 millions collectés. Les avis clients soulignent cette transparence récente comme un point positif.
Pour un nouveau modèle lancé mi-2023, impossible d'avoir 10 ans de recul. Prudence obligatoire.
Statistiques détaillées
Visualisez les performances de Bricks
Notre avis des risques à connaître sur Bricks
On ne va pas tourner autour du pot : il y a des risques
Comme tout investissement, le capital n'est PAS garanti. Si le projet immobilier échoue, si le porteur de projet fait faillite, si le marché immobilier se retourne, vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement. L'AMF rappelle dans son guide du crowdfunding que ces placements comportent un risque de perte en capital. Les avis négatifs mentionnent souvent ce risque.
Mais contrairement aux actions ou aux cryptos, les projets immobiliers ont généralement des garanties : hypothèques, cautions personnelles, GAPD, fiducie. C'est un vrai avantage. Si le porteur de projet fait défaut, vous avez un recours. Pas comme une action qui peut tomber à zéro sans filet.
Après, toutes les garanties ne se valent pas. Une hypothèque de 1er rang sur un bien qui vaut 2x le financement ? Excellente protection. Une GAPD donnée par le porteur de projet lui-même qui est en difficulté ? Ne vaut rien. Une vente forcée aux enchères peut générer une décote de 30%.
Lisez toujours la section garanties avant d'investir. Si elles couvrent moins de 100% du capital ou si c'est juste une caution personnelle, le risque augmente. Mais au moins, contrairement à beaucoup d'autres placements, il y a des garanties. Les avis d'investisseurs expérimentés insistent sur ce point.
Le piège de l'illiquidité
Vos fonds sont bloqués pendant toute la durée du projet, en moyenne 18-24 mois selon les opérations. Besoin urgent de cash ? Tant pis, vous attendrez. La plateforme travaille sur un marché secondaire pour revendre vos obligations, mais ce n'est pas encore opérationnel. Et même quand ça l'est, pas de garantie de trouver preneur rapidement. L'illiquidité, c'est le prix à payer pour du rendement. Si cette contrainte vous angoisse, passez votre chemin. C'est un des inconvénients de Bricks les plus cités parmi les investisseurs débutants.
Les retards, c'est statistique
Les projets immobiliers prennent du retard, c'est statistique. Problèmes de permis, retards de chantier, complications juridiques, tout peut arriver.
Parlons du porteur de projet justement. Vous ne prêtez pas à Bricks, mais au porteur de projet derrière chaque opération. Si lui fait défaut, c'est votre problème, mais aussi celui de la plateforme en termes de réputation. Le suivi des projets par l'équipe de Bricks devient alors crucial.
Comment limiter ces risques
D'abord, jamais plus de 5-10% de votre épargne totale sur ce type de plateforme. Jamais. C'est une règle d'or en crowdfunding. Ensuite, diversifiez sur un maximum de projets, minimum 10-15 si possible, idéalement 20+.
Ne jamais, jamais investir de l'argent dont vous pourriez avoir besoin avant 2-3 ans minimum. Vraiment. Pas "peut-être besoin". Pas "normalement non". Mais vraiment de l'argent en surplus total que vous pouvez oublier pendant 3 ans. L'illiquidité n'est pas une blague.
Lisez TOUS les documents contractuels avant d'investir. Oui, c'est chiant. Oui, c'est long. Oui, c'est rempli de jargon juridique. Mais c'est votre argent. Les conditions de remboursement, les garanties (ou leur absence), les recours en cas de défaut, les frais cachés éventuels, tout est écrit. Personne ne viendra pleurer avec vous si vous n'avez pas lu. Les avis d'investisseurs déçus montrent souvent un manque de lecture préalable.
Règle personnelle que je me fixe : je vais plus loin. Je diversifie sur 50+ projets pour vraiment lisser le risque, et pas seulement sur cette plateforme. Je combine plusieurs plateformes d'immobilier participatif, mais aussi d'autres secteurs : crowdfunding agricole, financement de projets d'énergie renouvelable, affacturage etc. Les rendements sont dans les mêmes eaux (8-12%), mais les risques sont complètement décorrélés. Une crise immobilière n'impacte pas mes investissements en agriculture par exemple.
Risques identifiés
Perte en capital. Si le projet échoue ou si le porteur fait faillite, vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement. Les avis mentionnent des cas de retards prolongés.
Illiquidité. Vos fonds sont bloqués 18-24 mois en moyenne. Aucun marché secondaire disponible actuellement pour les projets obligataires. Besoin d'argent ? Vous attendrez.
Retards. 5,38% des projets en retard en 2025. Permis, chantiers, complications juridiques - tout peut traîner.
Garanties variables. Toutes les garanties ne se valent pas. Une GAPD d'un porteur en difficulté ne vaut rien. Contrairement aux dépôts bancaires, aucun fonds de garantie (pas de FGDR).
Historique AMF. Mise en garde AMF décembre 2022 contre le modèle royalties, pivot forcé vers l'obligataire. Investisseurs royalties toujours en attente.
Comment limiter les risques
Limiter à 5-10% maximum de votre épargne totale. C'est la règle d'or du crowdfunding.
Diversifier sur 10-15 projets minimum pour diluer le risque de défaut. Idéalement 20+.
N'investir QUE l'argent disponible 3 ans. Pas "peut-être besoin". Vraiment de l'argent en surplus total.
Lire les documents contractuels. Vérifier les garanties, conditions de remboursement, recours. C'est chiant mais c'est votre argent.
Vérifier le porteur de projet. Antécédents, projets passés, bilans sur Infogreffe ou societe.com.
Diversifier sur plusieurs plateformes (immobilier, agricole, énergies renouvelables) pour décorréler les risques sectoriels.
Les produits proposés par Bricks
Bricks a fait le ménage
Terminé le bazar des royalties, place au crowdfunding obligataire pur.
Ce qui est proposé aujourd'hui
Du financement de projets immobiliers via des obligations. Point. Pas de fioritures, pas d'innovation douteuse aux yeux de l'AMF, juste du prêt classique à des marchands de bien. Les frais sont transparents et prélevés auprès des porteurs de projet.
Concrètement, plusieurs catégories de projets passent régulièrement :
Réhabilitation de biens existants. Un marchand de bien achète un immeuble délabré, le rénove, le loue ou le revend. Vous financez une partie, il vous rembourse avec intérêts. Durée moyenne : 12-18 mois. Les taux proposés varient selon le profil de risque.
Construction neuve. Plus risqué, plus long (18-36 mois), mais potentiellement plus rémunérateur avec des taux plus élevés. Le promoteur construit, commercialise, rembourse. Si ça coince (et ça coince souvent dans le neuf), vous attendez.
Projets mixtes achat + travaux. Entre les deux. Un marchand de bien achète un bien, viabilise le bien, et revend.
La typologie des biens varie : résidentiel (appartements, maisons), commercial (bureaux, locaux commerciaux), hôtels, et parfois des projets plus atypiques comme des terrains de loisirs ou des monuments historiques. Les avis investisseurs apprécient cette diversité en général.
Géographiquement, la plateforme finance surtout en France métropolitaine. Mais quelques projets passent au Portugal et en Espagne. Plus exotique, plus ou moins risqué, à voir en fonction du droit local.
Durées et modalités
Les durées varient. J'ai vu du 10 mois comme du 36 mois. Moyenne constatée : 18-24 mois.
Certains marchands de bien remboursent par anticipation si leur projet se vend plus vite que prévu. C'est bien pour le risque (moins de temps d'exposition), c'est nul pour le rendement (moins d'intérêts cumulés). On ne peut pas tout avoir. Pas de frais de remboursement anticipé pour l'investisseur.
Les modalités de versement des intérêts varient selon les projets : mensuellement, annuellement, ou in fine (tout à la fin). Les taux restent constants pendant toute la durée.
Ce qui n'existe plus : les royalties
Avant mi-2023, le service proposait des investissements en royalties. Vous achetiez des parts d'immeubles, touchiez des loyers au prorata, et espériez une plus-value à la revente.
Modèle innovant ? Peut-être. Légal ? Pas clair. L'AMF a tranché en décembre 2022 : ça dégage.
Les anciens investisseurs en royalties sont coincés avec leurs parts. La plateforme gère en mode "extinctif" : revente progressive des biens, remboursement des investisseurs. Parfois à perte. Certains attendent encore. Les avis de ces investisseurs sont souvent très négatifs, ce qui impacte la note globale.
Produits disponibles
Projets immobiliers via des obligations
Fonctionnalités clés
Investissement automatique : vous paramétrez vos critères (montant max par projet, durée max, rendement min, taux min), le système investit pour vous dès qu'un projet correspond. Pratique pour les feignants. Dangereux pour les distraits qui ne savent pas ce qu'ils font. Les avis sont partagés sur cette fonctionnalité.
Marché secondaire (Marketplace) : attention, ce service n'est actuellement pas disponible pour les projets obligataires (le modèle actuel de Bricks). Vos fonds restent bloqués jusqu'à l'échéance du projet. La plateforme travaille sur un agrément PSI pour proposer ce service, mais sans date confirmée. Pour l'instant, zéro liquidité. Les frais de transaction sur marché secondaire ne sont donc pas d'actualité.
Application mobile : sortie en 2025. Interface propre, notifications en temps réel, suivi de portefeuille clair. Ça ne réduit pas les risques, mais c'est agréable à utiliser. Les avis sur l'app sont globalement positifs.
Compte portefeuille : vos remboursements et intérêts tombent ici. Les fonds non investis sont rémunérés à 4% par an (taux en janvier 2026). C'est honnête, c'est mieux que de laisser dormir à 0%. Mais attention aux frais de retrait : 1,20€ par retrait après les 2 premiers gratuits de l'année.
Frais de gestion : La plateforme prélève ses commissions auprès des marchands de bien (entre 5% et 10% de frais selon les projets). Pour vous, investisseur, pas de frais directs d'entrée ou de sortie. Pas de frais de dossier, pas de frais de gestion annuels, pas de frais cachés. C'est un point positif dans les avis comparé aux SCPI par exemple.
Alternatives à Bricks
Bricks n'est pas la seule option. Loin de là.
Avant de choisir, comparez les avis, les taux, les frais et les inconvénients de Bricks avec ceux des concurrents.
Les principales alternatives
Clubfunding
Le concurrent direct numéro un. Volume de collecte quasi identique (135.9M€ en 2025 contre 141.1M€ pour Bricks), mais avec un rendement légèrement supérieur à 12.5% en 2025 (taux moyen plus élevé). Le ticket d'entrée est à 100€, ce qui reste accessible sans être aussi bas que les 10€ de Bricks. Les frais sont comparables.
Clubfunding propose autant de projets (135 en 2025) et cible l'immobilier commercial et résidentiel. L'interface est professionnelle, la sélection des projets sérieuse. C'est une alternative crédible pour diversifier vos investissements et ne pas tout mettre sur la même plateforme. Les avis clients sur Clubfunding sont légèrement meilleurs.
Points clés : ticket 100€, rendements moyen de 12.5%, volume 135.9M€ en 2025. Bricks garde l'avantage sur l'accessibilité, Clubfunding sur le rendement moyen et les avis.
SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
L'alternative classique. Pas vraiment la même catégorie.
Les SCPI existent depuis 1970 - autant dire une éternité en comparaison de Bricks (2021). Vous investissez dans un parc immobilier mutualisé géré par des professionnels. Rendements moyens de 3,5% nets au 1er janvier 2025, ce qui paraît peu face au TRI de Bricks, mais c'est un modèle différent et l'investissement est mutualisé. Les frais de gestion SCPI sont généralement plus élevés que 0%.
La grosse différence ? La liquidité. Les SCPI ont souvent un marché secondaire qui permet de sortir, même si ce n'est pas instantané. Le service, c'est zéro liquidité actuellement.
Notre avis ? Si vous cherchez la stabilité et acceptez un rendement plus faible avec des taux modérés, les SCPI sont plus rassurantes. Si vous cherchez du rendement et acceptez le risque, cette option peut avoir du sens. Les avis sur les SCPI sont généralement plus positifs sur le long terme, mais ce n'est pas non plus un gage de sûreté.
La Première Brique
Ticket à 1€. Oui, 1€.
Encore plus accessible. Volume de 116.2M€ en 2025 avec 171 projets sur l'année - c'est la 3e plateforme française en termes de volume collecté. La Première Brique pousse la transparence au maximum et affiche des rendements moyens de 11.4% en 2025 (taux compétitif). Les frais sont similaires à Bricks.
Le positionnement est clair : ultra-accessibilité + rigueur. Pour tester le crowdfunding immobilier avec vraiment rien, c'est l'option numéro un. La gestion semble s'être améliorée, les projets généralement moins variés. Je pense que c'est la plateforme la plus transparente du marché à l'heure actuelle.
Homunity
Une autre alternative à Bricks.
Historique propre. Pas de mise en garde AMF. Volume de 51.2M€ en 2025, ticket à 100€, rendements moyens de 9.8%. Frais de gestion standards.
Homunity mise sur la transparence des taux de défaut et une communication sobre. Moins de projets, mais une sélection rigoureuse. Durée moyenne 12-18 mois.
Si vous voulez de la sérénité, Homunity est une bonne adresse. Les avis clients sont excellents.
Anaxago
La référence historique (créée en 2012). Ticket à 1 000€, donc clairement pas le même public. Anaxago propose du private equity et du non-coté en plus de l'immobilier, avec des rendements de 9-10% (taux stables). Frais de gestion plus élevés sur certains produits.
C'est une plateforme pour investisseurs plus expérimentés qui ont du capital disponible, car avec un ticket à 1 000€ il faut avoir assez de liquidité pour pouvoir diversifier. Bricks, c'est l'accessibilité et le volume. Les avis soulignent le professionnalisme.
Comparez rendements, risques et retards pour choisir la meilleure plateforme de crowdfunding grâce à notre liste complète sur OK Crowdfunding
Quand choisir Bricks
Bricks convient si vous débutez en crowdfunding immobilier avec un petit budget (ticket 10€). L'accessibilité est imbattable pour tester l'immobilier participatif sans engagement lourd. Si vous acceptez le risque et l'illiquidité (18-24 mois) en échange de rendements de 10,49%, l'application mobile moderne facilite le suivi.
Quand préférer une alternative
Préférez une alternative si vous cherchez la stabilité (SCPI à 3,5%) ou la diversification private equity + immobilier (Anaxago, ticket 1000€). Pour une transparence maximale et un historique propre, optez pour La Première Brique ou Homunity. Si vous visez des rendements supérieurs (12,5%) avec ticket accessible, Clubfunding (100€) combine ces avantages.
FAQ Bricks
Retrouvez ci-dessous les réponses aux questions les plus fréquemment posées par les investisseurs sur la plateforme Bricks.
Verdict: Notre avis sur bricks
On a décortiqué Bricks sous tous les angles
Les chiffres, l'historique, les risques, la réglementation, les avis. Plus de 210 millions d'euros collectés depuis 2021, un scandale AMF en décembre 2022, un pivot forcé vers le crowdfunding obligataire en 2023. La plateforme a deux visages, et c'est ça qui rend le verdict compliqué. Les avis sur Bricks reflètent cette dualité.
Notre verdict après analyse ? Ni arnaque, ni révolution. C'est une plateforme légale, régulée, fonctionnelle. Mais jeune, imparfaite, et encore en construction. Elle a prouvé sa capacité d'adaptation, pas sa fiabilité à long terme.
Faut-il investir en 2026 ?
Ça dépend totalement de votre profil. Si vous débutez en crowdfunding immobilier avec moins de 500€, que vous voulez tester sans vous ruiner, et que vous acceptez l'illiquidité (fonds bloqués 18-24 mois) : pourquoi pas. L'accessibilité à 10€ est un vrai atout pour découvrir. Les frais nuls sont un avantage. Mais vraiment, uniquement avec de l'argent dont vous n'avez PAS besoin avant 2-3 ans minimum. Lisez les avis de débutants.
Si vous cherchez la sérénité, la transparence, un historique propre : regardez ailleurs. Anaxago existe depuis 2012 et a fait ses preuves. Homunity affiche une gestion rigoureuse. La Première Brique pousse la transparence au maximum. Ces plateformes ont des tickets d'entrée plus élevés (100€ à 1000€), mais des antécédents plus rassurants et des avis généralement plus positifs. Comparez les taux et les frais.
Personnellement, je reste sur la réserve. Les témoignages d'investisseurs sont très partagés : certains satisfaits des rendements et des taux, d'autres en colère sur des projets bloqués. La plateforme n'a pas encore gagné sa crédibilité, elle la construit. Les avis clients le confirment.
L'immobilier participatif, c'est une vraie opportunité de diversification. Bricks en particulier, c'est un pari. Un pari risqué sur une plateforme en pleine mutation qui cherche encore ses marques.
Vous voulez aller plus loin ?
Comparez Bricks avec d'autres plateformes dans notre comparatif complet des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier 2026 (avis, taux, frais). Ou consultez notre guide du débutant pour comprendre les bases du financement participatif immobilier avant de vous lancer.
Disclaimers légaux
Cet article ne constitue en aucun cas un conseil en investissement personnalisé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte un risque de perte en capital. Bricks n'est ni garanti ni couvert par un fonds de garantie des dépôts. Les taux de rendement mentionnés sont indicatifs et peuvent varier. Les frais sont susceptibles d'évoluer. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine si nécessaire. Ne prenez jamais une décision d'investissement basée uniquement sur un article web ou des avis en ligne.
Points forts
D'un côté : une accessibilité record à 10€ que personne d'autre ne propose. Des volumes de collecte qui explosent (64,7 millions en 2024, 141,1 millions en 2025, première plateforme en France en novembre). Un agrément PSFP obtenu qui met la réglementation en ordre. Une application mobile moderne sortie en 2025. Des rendements annoncés entre 8 et 12% brut (taux compétitifs), dans la fourchette moyenne du marché. Pas de frais directs pour l'investisseur. Sur le papier, Bricks démocratise l'investissement immobilier. C'est indéniable. Les avis positifs soulignent ces points.
Points faibles
De l'autre : un historique à prendre en compte. La mise en garde de l'AMF en décembre 2022 contre le modèle royalties. Bricks, principal acteur du secteur à l'époque, a dû pivoter. L'arrêt brutal de l'ancien système, les investisseurs coincés avec leurs parts, les difficultés de gestion des projets royalties. Aujourd'hui encore, la transparence reste perfectible : communication marketing agressive. L'équipe a appris à pivoter sous pression. Les performances du modèle obligataire sont encourageantes (0% défaut, 5,38% retard, taux de retard modéré), mais le recul reste limité. Les avis négatifs se concentrent sur ces aspects.
Mis à jour le 24 janvier 2026